Los vicios ocultos en vivienda son defectos no aparentes, que no pueden  apreciarse en el momento de la compra y que pueden afectar su funcionamiento y valor. Estos deterioros pueden incluir problemas estructurales, defectos en instalaciones eléctricas o de plomería, y otros problemas similares. En general, la existencia de vicios ocultos faculta al comprador para ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios. Para ello es fundamental el informe realizado por un perito judicial inmobiliario.

Peritaje vicios ocultos en viviendas
Peritaje vicios ocultos en viviendas de segunda mano.
  • Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa.
  • En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
  • La noción del vicio oculto está ligada a la existencia de deterioros, anomalías y defectos no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan el derecho del adquiriente a su adecuada utilización.

Es importante tener en cuenta que, a menudo, estos vicios ocultos no son detectados hasta después de la compra de la vivienda. Por esta razón, es esencial contratar los servicios de un perito judicial inmobiliario para redactar un informe pericial antes de reclamar al vendedor.

Cómo reclamar desperfectos de construcción en una obra nueva - Vicios ocultos en viviendas
Antes de lanzarnos a poner una reclamación, es importante contar con asesoramiento por parte de expertos que no hayan tenido vinculación alguna con la obra. Dentro de todos los perfiles técnicos que hay, el más apto es el perito inmobiliario arquitecto, ya que sus conocimientos le permiten realizar una evaluación rigurosa del defecto y sobre el alcance que puede llegar a tener en un futuro.

Un perito judicial inmobiliario es un profesional independiente y altamente capacitado que puede evaluar la vivienda y determinar si existen vicios ocultos. Un informe pericial proporciona una evaluación objetiva y basada en hechos de la condición de la vivienda y puede ser utilizado como prueba en un caso de reclamación contra el vendedor.

Además, un perito judicial inmobiliario puede ayudar a negociar una solución justa con el vendedor y asegurarse de que se cumplan las leyes y regulaciones aplicables en la materia.

En resumen, contratar los servicios de un perito judicial inmobiliario especializado en vicios ocultos en viviendas es muy importante para proteger tus intereses y garantizar que recibas o te vuelvan a poner tu vivienda en el estado correcto. Un informe pericial bien redactado puede ayudarte a reclamar al vendedor y a obtener una solución justa en caso de vicios o defectos ocultos.

Peritaje vicios ocultos en viviendas
Peritaje vicios ocultos en viviendas de obra nueva

Reclamación vicios ocultos en viviendas

Los defectos o vicios ocultos son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega.

¿Qué dice el artículo 1485 del Código Civil?
Artículo 1485. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipula do lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Existen tres clases de defectos constructivos en España, son los siguientes:

Los defectos constructivos estructurales: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 10 años a partir de la fecha de recepción de obra.
Defectos constructivos relativos a la habitabilidad: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 3 años a partir de la fecha de recepción de obra.
Los vicios o defectos de terminación: el plazo para la reclamación de indemnizaciones o reparaciones, sería de 1 año a partir de la fecha de recepción de obra.

En España se distinguen varias acciones que corresponden al comprador:

Desistir del contrato abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria).
Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción Quanti Minoris).
En uno y otro caso podrá exigir indemnización de daños y perjuicios en caso de mala fe del vendedor.
El plazo para el ejercicio de las acciones es de 6 meses contados desde la entrega.

Ministerio de Vivienda

Legalidad – Leyes – Defectos o vicios ocultos en viviendas

Que nos dice el Código Civil sobre los vicios ocultos en las viviendas

Código Civil Español
LIBRO IV. DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS
Título IV: Del contrato de compra y venta
Capítulo IV: De las obligaciones del vendedor
Sección III: Del saneamiento
2.º Del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida

Artículo 1484.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1485.

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipula do lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Artículo 1486.

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Artículo 1487.

Sí la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Artículo 1488.

Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Artículo 1489.

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.

Artículo 1490.

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

En PJIBCN somos expertos en realización de informes periciales para reclamar daños en viviendas nuevas o de segunda mano, inmuebles, pisos, casas, etc. Llámanos y te ayudaremos a encontrar la mejor solución para tú problema.

Fuente: MITMA – Ministerio de Vivienda – Gobierno de España
//www.mitma.gob.es/recursos_mfom/pdf/EF471736-5958-42EB-B856-2AD6A8F782A3/17483/CCcompraventa.pdf

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